不動産投資実践。現物？reit？クラウドファンディング？結局何が良いんだ！

皆さんが投資をする目的は何でしょう。「勿論お金が欲しいから」かと思います。

では、その中で不動産に投資する旨味とは何か。

一番は不動産から得られる家賃を収益とする事ですが、普通の何の資産を持たないサラリーマンが不動産投資をする旨味は、ズバリ「減価償却」による所得税の減免にあります。

これについては、減価償却とは何かを含めて長い話になるので、別の機会にお話しますが。結論から言うと不労所得を目的として不動産に投資するのは賢い選択とは言えません。

こう書いてしまうとブログの意味が無くなってしまうようですが、経験上の帰結ですので先に書きました。そもそも、個人が銀行から借り入れを起こして土地と建物を購入し、管理を委託して得られるインカムゲインはたかが知れています。現在流通しているRC（鉄筋コンクリート造）の新築物件のNOI（ネットオペレーティングインカム：別に説明します）は、高くて3〜5％です。

勿論ご自身で管理や客付をするぞ！という方もいらっしゃると思いますが、そうなってくると単なる大家業であって不労所得でもなんでもなくなってしまいます。

不動産投資と言うと個人投資家はなぜか、＝住宅という方が多いのは何故なのか良く分かりませんが、何となく賃料相場や身近にそう言った方が居て思い到るのかもしれませんが、NOI（間を取って）4％の利回りとは、今、管理費込みで104,000円で貸してる物件があったとして、入れ替え時に99,000円程度になったらアッサリ逆ザヤになる程危ういものです。

今現在、「東京都」の人気エリアの賃料は堅調に推移してますが、値上げ余地は2％程度と想定して我々も日々業務を行なっております。此も1kや1LDKまででグロスが高額となるそれ以上の面積帯、具体的にはファミリー向けの3LDKなどは（高級物件を除いて）今後進捗する可能性は低いでしょう。

こういったマーケット環境の中で現物の不動産に投資をしても良いのは、メガバンククラスから少ないエクイティ（資本）でデッド（負債）を調達出来る一部の富裕層（医者や会社役員など）に限られて来ますし、それでも借り入れ金利はメガバンクで1％〜となりますので、我々のような民草ではローンが引けても某銀行の不祥事のようにオメオメと不良債権の作成を手助けするのが責の山となるでしょう。

と、こう書くと不動産投資って何よ？と思われるでしょうが、当然です。

不動産投資とはそもそもオルタナティブ投資であり、伝統的な株や国債、その他公社債への投資への旨味が減って需要が増加する代替（オルタナティブ）の投資方法であり、投資の世界での本流ではありません。

皆さんが預け入れている日本の年金を運用する世界最大級の機関投資家であるGPIFもポートフォーリオに不動産を組み入れていません。

そもそも不動産は、収益を得る為に土地の仕入れから始まり、企画・開発、客付の営業や管理運営に公租公課が掛かりその上、個別性が強く同じものは一切なく、売却するにしても直ぐに適正価格で売れる保証はない。と、その他の資産に比べて流動性が極端に低い為、本来であれば投資には不向きな商品なのです。恐らく不動産に投資するという感覚が日本人に根強くあるのは、バブル崩壊までそのもっと昔から続いていた土地信仰的なものがあるのと、日本に於いては株式投資は損をするものと言う感覚が拭い切れなかったためかと想像します。

では、我々庶民は不動産に投資すべきではなく、その方法もないのかと言うとそう言う訳ではありません。皆さんご存知の不動産証券であるreitに対しての投資が代表格です。

次回以降は、reitとは何か？そもそも今現在、それに投資するメリットはあるのか？など、内部からの目線を含め、その辺についてお話してみたいと思います。