貴方や貴方の身の回りに地主さんがいたら・・・

不動産屋というと基本的に世の中では、必要悪というか基本ブラックで体育会系で・・・というイメージをお持ちでしょう。

実際はというと、まあそんな感じです。でもまあ、ある程度共通して言えるのは上場しているような不動産会社であれば

勤めるにしても何かお仕事をお願いするにしても一昔前の証券会社程は悪どいという事はないと思います。

ただ、表記にあるような土地持ちの方は注意が必要です。

在り来たりですが、土地持ちの方の所へは悪どい不動産屋の中でも特に悪どい「建宅屋」さん達の兵隊営業マンが

あの手この手で土地の有効活用の提案に来るからです。

これは最近違法建築で問題となったレオパレスや大○建宅のサブリースの事です。

ここで、良く報道などで「サブリース」と言う契約形態が問題という風潮がありますが、サブリースは契約書上では

「建物賃貸借契約」としか書かれて居らず。通常であれば契約期間は5年から10年。借り上げ率は、査定時賃料の

85〜91%で2年毎の契約改定というのが大手不動産会社の一般的な契約です。

この借り上げ率には一般的に空室の保証、営業時の広告宣伝費が含まれ、当然ですが賃料の滞納や日々のクレームや

24時間の緊急対応費用なんかが含まれています。

オーナーさんの借り入れ状況や不動産の生み出すキャッシュフローを勘案すればそう悪くはないはずです。

問題なのは、30年一括借り上げ的な謳い文句を掲げて、査定時の賃料をずっと保証するかの有料誤認的な営業をする

上記の会社です。

考えれば当たり前ですが、不動産は新築時が最も賃料が高くその後は入れ替えの度に下落するものです。

例外的にマーケットの需給バランスが逼迫し、賃上げ出来る事もありますがこれにはそれなりの経験が必要です。

で、彼らは賃料が下落し儲けが少なくなったり逆鞘になった時オーナーに厳しい条件を提示して、

「納得いかないのであれば解約していただいて良いですよ」となる訳です。

通常不動産の管理会社（最近ではプロパティマネジャーと呼ばれます）は、物件解約となれば食い扶持が無くなってしまうので

オーナーとはセイムボートであるはずなのですが、彼らは「建宅屋」なので、新築を請け負った段階で十分な利益を収受しているので

適当な所で解約しても問題がない訳です。

個人的にはこういったビジネスは、ビジネスの理りを逸脱していると思います。

ですので、もしも貴方や貴方の近しい方が土地を有効活用しようと思っているならば、これらの会社の営業は無視して

三井か三菱辺りに相談しましょう。

勿論大手なら絶対安心という事はありませんが、彼等は資本力もあるし信用問題に発展するような事は私の周りの

人達はしていなかったです。

因みに資本力は、何かあった時にケツを持てるという点で重要です。

横浜のららぽーとのマンションが施工の不具合で、再建築となりましたが、これはこの2社で無ければ倒産して終わりです。

少し昔の話ですが、姉葉一級建築士の件で問題となった不動産屋（名前も覚えてないですが）あっさり倒産して、マンションの購入者は

二重ローンを追う羽目になってしまいました。

大手はそれなりに管理費が高額ですが、納得行く利回りが期待出来るのであれば大手不動産会社に相談されるのが肝要です。

くれぐれも、「彼等」にはお近づきにならないよう。一不動産に関わる者としてお伝えしたいと思います。