不動産投資実践。現物？reit？クラウドファンディング？結局何が良いんだ！
皆さんが投資をする目的は何でしょう。「勿論お金が欲しいから」かと思います。
では、その中で不動産に投資する旨味とは何か。
一番は不動産から得られる家賃を収益とする事ですが、普通の何の資産を持たないサラリーマンが不動産投資をする旨味は、ズバリ「減価償却」による所得税の減免にあります。
これについては、減価償却とは何かを含めて長い話になるので、別の機会にお話しますが。結論から言うと不労所得を目的として不動産に投資するのは賢い選択とは言えません。
こう書いてしまうとブログの意味が無くなってしまうようですが、経験上の帰結ですので先に書きました。そもそも、個人が銀行から借り入れを起こして土地と建物を購入し、管理を委託して得られるインカムゲインはたかが知れています。現在流通しているRC（鉄筋コンクリート造）の新築物件のNOI（ネットオペレーティングインカム：別に説明します）は、高くて3〜5％です。
勿論ご自身で管理や客付をするぞ！という方もいらっしゃると思いますが、そうなってくると単なる大家業であって不労所得でもなんでもなくなってしまいます。
不動産投資と言うと個人投資家はなぜか、＝住宅という方が多いのは何故なのか良く分かりませんが、何となく賃料相場や身近にそう言った方が居て思い到るのかもしれませんが、NOI（間を取って）4％の利回りとは、今、管理費込みで104,000円で貸してる物件があったとして、入れ替え時に99,000円程度になったらアッサリ逆ザヤになる程危ういものです。
今現在、「東京都」の人気エリアの賃料は堅調に推移してますが、値上げ余地は2％程度と想定して我々も日々業務を行なっております。此も1kや1LDKまででグロスが高額となるそれ以上の面積帯、具体的にはファミリー向けの3LDKなどは（高級物件を除いて）今後進捗する可能性は低いでしょう。
こういったマーケット環境の中で現物の不動産に投資をしても良いのは、メガバンククラスから少ないエクイティ（資本）でデッド（負債）を調達出来る一部の富裕層（医者や会社役員など）に限られて来ますし、それでも借り入れ金利はメガバンクで1％〜となりますので、我々のような民草ではローンが引けても某銀行の不祥事のようにオメオメと不良債権の作成を手助けするのが責の山となるでしょう。
と、こう書くと不動産投資って何よ？と思われるでしょうが、当然です。
不動産投資とはそもそもオルタナティブ投資であり、伝統的な株や国債、その他公社債への投資への旨味が減って需要が増加する代替（オルタナティブ）の投資方法であり、投資の世界での本流ではありません。
皆さんが預け入れている日本の年金を運用する世界最大級の機関投資家であるGPIFもポートフォーリオに不動産を組み入れていません。
そもそも不動産は、収益を得る為に土地の仕入れから始まり、企画・開発、客付の営業や管理運営に公租公課が掛かりその上、個別性が強く同じものは一切なく、売却するにしても直ぐに適正価格で売れる保証はない。と、その他の資産に比べて流動性が極端に低い為、本来であれば投資には不向きな商品なのです。恐らく不動産に投資するという感覚が日本人に根強くあるのは、バブル崩壊までそのもっと昔から続いていた土地信仰的なものがあるのと、日本に於いては株式投資は損をするものと言う感覚が拭い切れなかったためかと想像します。
では、我々庶民は不動産に投資すべきではなく、その方法もないのかと言うとそう言う訳ではありません。皆さんご存知の不動産証券であるreitに対しての投資が代表格です。
次回以降は、reitとは何か？そもそも今現在、それに投資するメリットはあるのか？など、内部からの目線を含め、その辺についてお話してみたいと思います。
貴方や貴方の身の回りに地主さんがいたら・・・
不動産屋というと基本的に世の中では、必要悪というか基本ブラックで体育会系で・・・というイメージをお持ちでしょう。
実際はというと、まあそんな感じです。でもまあ、ある程度共通して言えるのは上場しているような不動産会社であれば
勤めるにしても何かお仕事をお願いするにしても一昔前の証券会社程は悪どいという事はないと思います。
ただ、表記にあるような土地持ちの方は注意が必要です。
在り来たりですが、土地持ちの方の所へは悪どい不動産屋の中でも特に悪どい「建宅屋」さん達の兵隊営業マンが
あの手この手で土地の有効活用の提案に来るからです。
これは最近違法建築で問題となったレオパレスや大○建宅のサブリースの事です。
ここで、良く報道などで「サブリース」と言う契約形態が問題という風潮がありますが、サブリースは契約書上では
「建物賃貸借契約」としか書かれて居らず。通常であれば契約期間は5年から10年。借り上げ率は、査定時賃料の
85〜91%で2年毎の契約改定というのが大手不動産会社の一般的な契約です。
この借り上げ率には一般的に空室の保証、営業時の広告宣伝費が含まれ、当然ですが賃料の滞納や日々のクレームや
24時間の緊急対応費用なんかが含まれています。
オーナーさんの借り入れ状況や不動産の生み出すキャッシュフローを勘案すればそう悪くはないはずです。
問題なのは、30年一括借り上げ的な謳い文句を掲げて、査定時の賃料をずっと保証するかの有料誤認的な営業をする
上記の会社です。
考えれば当たり前ですが、不動産は新築時が最も賃料が高くその後は入れ替えの度に下落するものです。
例外的にマーケットの需給バランスが逼迫し、賃上げ出来る事もありますがこれにはそれなりの経験が必要です。
で、彼らは賃料が下落し儲けが少なくなったり逆鞘になった時オーナーに厳しい条件を提示して、
「納得いかないのであれば解約していただいて良いですよ」となる訳です。
通常不動産の管理会社（最近ではプロパティマネジャーと呼ばれます）は、物件解約となれば食い扶持が無くなってしまうので
オーナーとはセイムボートであるはずなのですが、彼らは「建宅屋」なので、新築を請け負った段階で十分な利益を収受しているので
適当な所で解約しても問題がない訳です。
個人的にはこういったビジネスは、ビジネスの理りを逸脱していると思います。
ですので、もしも貴方や貴方の近しい方が土地を有効活用しようと思っているならば、これらの会社の営業は無視して
三井か三菱辺りに相談しましょう。
勿論大手なら絶対安心という事はありませんが、彼等は資本力もあるし信用問題に発展するような事は私の周りの
人達はしていなかったです。
因みに資本力は、何かあった時にケツを持てるという点で重要です。
横浜のららぽーとのマンションが施工の不具合で、再建築となりましたが、これはこの2社で無ければ倒産して終わりです。
少し昔の話ですが、姉葉一級建築士の件で問題となった不動産屋（名前も覚えてないですが）あっさり倒産して、マンションの購入者は
二重ローンを追う羽目になってしまいました。
大手はそれなりに管理費が高額ですが、納得行く利回りが期待出来るのであれば大手不動産会社に相談されるのが肝要です。
くれぐれも、「彼等」にはお近づきにならないよう。一不動産に関わる者としてお伝えしたいと思います。
